임일섭(예금보험공사 예금보험연구센터장)

3월16일


LTV 규제가 있는데 DSR 규제가 왜 필요할까?

갑자기 뜬 어떤 연예인이 전액 현금으로 고가주택을 사면 기사꺼리가 되는 것에서도 알 수 있듯이, 대부분의 사람들은 부채를 동원하여 집을 산다. 즉 현재의 주택가격은 구매자들의 현재 소득에 의해서만 뒷받침되는 것이 아니라 차입능력에 의해서도 뒷받침된다. 요컨대 주택가격의 일부는 부채에 의해 지지된다.

여기서 주택 구매자들의 차입능력이 미래소득을 반영하지 않고 오로지 구입하는 주택의 가격에 의해서만 결정된다면, 즉 DSR 규제가 없고 LTV 규제만 있다면 어떻게 될까? 부채가 주택가격을 끌어올리고, 이러한 주택가격의 상승(담보가치의 상승)이 추가적으로 차입능력을 높이고, 이에 따라 다시 주택가격이 올라가고… 이런 과정을 거듭하면서 말 그대로 House of debts 이 될 가능성이 있다.

부채에 기반하여 형성된 주택가격이 추가적인 부채를 발생시키는 근거가 된다. 부채에 기반한 자산버블의 형성은 이를 두고 하는 말이다.

따라서 구매자들의 차입능력을 평가할 때 단지 담보가치 뿐만 아니라 미래소득을 감안한 상환능력을 반영할 필요가 있고, 이것이 바로 DSR 규제의 출발점이라고 생각한다.

그러면 여기서 원금상환을 의무화하지 않고 이자상환액만 고려하는 DSR 규제를 시행하면 어떻게 될까? 위에서 말한 상황과 크게 달라지지 않는다. 부채에 기반한 자산가격의 지속적 상승은 여전히 가능하다. 그래서 대출 심사시 차입능력을 평가할 때 차입자의 (미래소득을 감안한) 원금상환 능력에 대한 평가가 추가되어야 하고 이것이 바로 현재의 DSR 규제다.

(잠깐 다이그레스. 원금상환 없이 이자만 부담하는 대출의 전형이 바로 전세대출이다. 전세대출에 대해 별다른 규제가 없다면, 금리가 상승하지 않는 한, 전세대출에 의해 지지되는 전세값은 마냥 올라갈 수 있다.)

물론 DSR 규제에는 빈틈이 있다. 만기를 늘릴수록 대출가능 금액이 커진다. 그런데 이는 빈틈일수도 있지만 장점일수도 있다. 차입자의 상황과 연령에 따라 가능한 최대 만기를 차별적으로 적용할 수 있기 때문이다. 현실적으로 보더라도, 안정적 고용여건을 갖춘 젊은이와 정년 즈음에 있는 장년층의 미래 소득과 상환능력이 동일할 이유가 없다. 과제는 이런 개별적 특성을 반영하여 DSR 규제를 탄력적으로 적용할 수 있는 여건을 만들어나가는 것이지, 원금상환 의무를 없애는 것이 아니라고 생각한다.

DSR 규제의 적정선이 왜 하필이면 40% 인지, 만약 50%면 무슨 문제가 있는지는 잘 모르겠다. 반드시 10% 단위로 끊을 이유도 없으니 45%는 왜 안되는지도 모르겠다. 이는 잘 따져서 적당히 정할 문제이지, 적정선이 애매하니까 아예 하지말자고 할 일은 아니다. 만기도 마찬가지다.

30년이 적정한지 40년이 적정한지 잘 모르겠지만 이런저런 여건을 따져 적당히 정할 문제다. 건강을 위해 운동하면 좋지만, 하루 30분 운동이 최적인지 한시간 운동이 최적인지는 잘 모르겠다. 그러면 아예 운동하지 않는 것이 최선의 대안인가?