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[Morning Brief]美 주택시장은 얼마나 나쁜가

페이스북 트위터 미투데이 구글 싸이월드 요즘 안근모 기자,김성진 기자 [기사입력 2018-08-09 오전 6:55:50 ]

  • 1. Editor's Letter

    ⓒ글로벌모니터

    지난주 미국의 모기지 대출신청이 2년반 만에 최저치를 기록했다. 8일 미국 모기지은행협회에 따르면, 지난주 미국의 모기지대출 신청지수는 전주에 비해 3% 감소한 342.5를 기록했다. 지난 2016년 1월1일 주간 이후 최저치다.

    지난주 미국의 30년 만기 고정 모기지대출 평균 금리는 4.84%로 전주와 변동이 없었다. 하지만 지난해말 4.22%에 비해서는 크게 높아져 있다.

    이쯤 되면 최근 글러스킨 셰프의 데이비드 로젠버그가 목소리를 높였던 경고음을 되새겨볼 필요가 있지 않을까? 로젠버그는 중국 증시의 부진이 미국 증시로 흘러들어 갈 것이라며 "최근 미국 모기지대출 신청이 감소하고 주택거래량이 둔화했다"는 점 역시 우려사항으로 지적한 바 있다. ☞ 관련기사 : Dr.Copper와 美 주택시장의 "경고"

    오늘은 지난 4일자의 후속편으로 미국 주택시장의 상태가 실제로 어떠한 지 피상적으로나마 한 번 훑어 보기로 한다.

    ⓒ글로벌모니터

    모기지대출 신청지수가 계속 떨어지는 것은 사실 '리파이낸싱'의 냉각 영향이 크다. "더 싼 금리로 갈아타는" 리파이낸싱은 금리가 떨어질 때 활발해지고, 오를 때에는 크게 위축된다. 지난주 리파이낸싱 대출신청지수는 2000년 12월 이후 약 18년 만에 최저치로 떨어졌다.

    이에 반해 주택구입용 모기지대출 신청은 여전히 활발한 추세에 있다. 비록 지난주 수치가 약 8개월 만에 최저치를 기록했지만, 주간별로 변동이 크다는 걸 감안할 필요가 있다. 추세의 절대 레벨은 금융위기 이후 가장 높은 수준이다. 금리가 많이 올랐지만, 대출수요는 여전히 강하다는 의미다.

    하지만 미국 주택시장에는 지금 '주의'를 기울여야 할 지표들이 분명히 나타나고 있는 게 사실이다.

    ⓒ글로벌모니터

    가장 최근에 Morning Brief의 눈길을 끈 것은 미국 연방주택금융청(FHFA)이 발표한 주택가격지수 모멘텀이다. 5월중 전월비 0.24% 오른데 그쳤다. 이 지수 역시 월간 변동이 심한 편인데, 문제는 최근 3개월 사이 거의 변동 없이 집값 오름세가 바닥을 기고 있다는 점이다.

    3개월 이동평균치로 따졌을 때 5월중 미국 주택가격은 전월비 0.21%밖에 오르지 않았다. 지난 2012년 3월 이후 가장 낮은 페이스이다. 미국 집값의 모멘텀이 지난 봄 들어 훅 꺾였음을 보여주는 지표다.

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    좀 더 권위 있는 미국 주택가격 지표로 여겨지는 S&P/케이스-실러지수는 아직까지 견조한 흐름을 보여주고 있다. 지난해 하반기 이후 월간 집값 상승속도가 좀 빨라졌는데, 이를 반영해 전년동월비 상승률도 꾸준히 높아져가는 중이다.

    20개 주요도시 기준으로 미국 주택가격은 5월중 전년동월비 6.4% 상승해 있다.

    다만, 이 지표에서도 봄철 부진은 어느정도 목격되고 있다. 올해 4~5월중 월간 상승속도는 지난 2011년 이후 가장 낮았다. 작년 하반기 이후의 가속을 조정하는 흐름일 수도 있다.

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    미국 주택시장의 주종을 이루는 기존주택 부문에서도 반전이 최근 관찰됐다. 시장에 매물로 나온 재고물량이 6월 들어 전년비 증가세로 돌아선 것이다. 지난 2015년 5월 이후 처음 있는 현상이다.

    앞서 3년 동안에는 기존주택 시장에서 계속해서 매물이 전년비 감소하는 현상이 나타났다. 공급이 줄어든 결과 주택가격은 더욱 빠르게 올랐다. 그리고 나서 이제 다시 재고가 증가세로 반전한 것이다.

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    시장에 나와 있는 매물의 수가 전년비 많아지게 된 것은 거래가 부진해진 탓이 크다.

    위 그래프에서 보듯이 미국 기존주택 거래량은 지난해 1월 이후 횡보상태에 있다. 매매가 일정 수준에서 꾸준히 이뤄지고는 있지만 늘어나지는 못하고 있다.

    주택시장에서 거래량은 굉장히 중요한 가격 선행 지표다. 기존주택 거래가 부진한 배경에는 여러가지 요인들이 있겠는데 그동안은 두 가지가 꼽혀 왔다. 하나는 '마땅한' 매물이 부족하다는 것이고, 또 하나는 가격이 너무 비싸졌다는 점이다.

    지난 6월에 거래 완료된 미국 기존주택의 중간 가격은 27만6900달러로 사상 최고치를 경신했다.

    거래둔화 배경을 설명하는 두 요소는 상호 연관되어 있고 상호작용하는 것이기도 하다. 종합해 보면 '가성비' 있는 물건이 부족하다는 게 기존주택 거래부진의 배경이라고 단일화 할 수 있겠다.

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    매물이 부족해 가격이 오르고, 그러다보니 결국 가격부담 때문에 거래가 부진해졌다면, 매물이 다시 증가하면서 가격이 조정을 받는 것이 시장의 이치일 수 있다.

    일단은 신규주택 시장에서 먼저 징후가 나타났다. 지난 6월에 거래된 미국 신규주택의 중간 가격은 30만2100달러로 지난해 2월 이후 가장 낮았다. 크게 꺾이는 모습이 그래프에서 완연하게 나타나는데, 특수요인 탓인지 추세적 흐름인지는 조금 더 지켜볼 필요가 있겠다.

    미국 신규주택 시장에서도 그동안 '살만한' 매물 부족 애로가 계속 제기되어 왔다. 그러다보니 가격이 빠른 속도로 올라갔는데, 가격 상승에도 불구하고 공급이 크게 활발해지지는 않았다. 택지와 노동력 부족, 목재 등 원자재 가격의 상승 같은 공급측면의 문제들이 계속 지적되어 왔다.

    그러다 보니 가격은 쉼없이 계속 올라갔고, 결국 신규주택의 거래량 역시 지난해 가을 이후로 정체되는 모습이 되었다.

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    미국의 주택이 얼마나 "구입할 만한가"를 보여주는 지표가 바로 부동산중개인협회(NAR)의 <Housing Affordability Index>이다. affordability는 우리말로 옮기기 어려운 영어 중 하나에 해당하는데, 쉽게 이해하기 위해 '집을 구매할 수 있는 여력'이라고 자의적으로 개념을 정해 보았다.

    위 그래프에서 보듯이 미국 소비자들의 주택 구매여력이 최근 들어 빠른 속도로 떨어지고 있다. 집값이 크게 오른 반면 소득은 그보다 훨씬 더디게 증가하고 이자율은 큰 폭으로 상승하는데 따른 복합적인 결과다.

    이 주택 구매력지수의 현행 절대 수준은 2000년대 주택붐 당시의 가장 좋았던 시기에 비해서도 더 높은 편이지만, 금융위기 이후로는 가장 낮은 편에 해당한다. 그리고 사람들은 10여년전보다는 수개월 전 또는 일년 전의 상황과 비교해서 의사를 결정한다. 그런 점에서 이 역시 부정적인 지표이다.

    하지만 경제가 워낙 좋아서 금리가 상승하는 국면에서는 불가피하면서도 자연스러운 모멘텀 변화이기도 하다. 집값과 이자가 많이 비싸졌지만, 일자리를 얻었거나 고용 안정성에 대한 확신이 강해진 측면도 있다. 위 지수가 주택시장의 사이클을 의미하는 것은 아니다.

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    매물이 부족하고, 그래서 가격이 많이 오르면, 생산이 증가하는 것이 자연스러운 시장의 이치다. 그러나 위 그래프에서 보듯이 미국의 주택건설 활동도 올 들어 둔화하는 양상이 뚜렷하다. 전술했듯이 생산곡선이 제대로 작동하지 않도록 하는 제약들이 존재하고 있다.

    그 중 하나가 노동력 부족과 그에 따른 인건비 상승이다.

    ⓒ글로벌모니터

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    지난 7월 미국의 주택건설업 부문에 취업해 있는 노동력은 일년 전에 비해 4만8000명 증가했다. 주택건설 활동이 둔화되긴 했어도 금융위기 이후로는 가장 강력한 수준의 노동수요가 주택부문에서 발생하고 있는 것이다.

    그 결과 임금이 빠른 속도로 상승하고 있다. 지난 7월중 미국 주택 건설업부문의 시간당 평균임금은 6.4% 증가(6월 기준)했다. 1991년 관련 통계작성 이후 최고 기록이었던 지난 1997년 10월(7.4%)의 기록을 제외하고는 이보다 빠른 속도로 임금이 올랐던 적이 없다.

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    주택시장을 위협하는 가장 심각한 현상을 꼽는다면 단연 '공급과잉'일 것이다. 경기 사이클 후퇴에 따른 수요위축까지 겹치면 전형적인 시장 침체가 발생한다. 하지만 기본적인 수급관련 지표는 아직 별 문제가 없어 보인다.

    매물부족과 가격상승에 이어 공급확대로 연결되는 시장 메커니즘이 제대로 작동하지 않음에 따라 전반적인 공급은 여전히 빠듯한 편이다.

    미국 연방 인구조사국(Census Bureau)에 따르면, 지난 2분기 중 미국의 임대용 및 매매용 공실률은 각각 6.8% 및 1.5%였다. 지난 30년 동안 미국 주택시장에서 공실률이 지금보다 낮았던 적은 거의 없었다.

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    자연히 주택 임대 수익률은 여전히 고공행진 중이다. 무위험 자산(국채)의 수익률이 많이 올랐다고는 하지만, 주택 임대 수익률과 비교해 볼 때 여전히 큰 폭의 마진이 남아 있다. 주택 수요를 지지하는 매우 중요한 물리적 기반이다.

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    주택시장 수요기반을 구성하는 또 하나의 중요한 요소가 가구형성이다. 미국 인구조사국에 따르면 지난 6월중 미국의 가구 형성은 무려 294만호에 달했다. 일년 사이에 이렇게 가구수가 많이 증가한 사례는 지난 1982년 1,2월 두 달 빼고는 전무하다.

    미국 가구형성의 급증세는 강력한 고용시장과 관계가 깊다. 이렇게 늘어난 가구들은 집을 사서든 빌려서든 어디에선가 살아야 한다.

    2. 시장에 영향을 미치거나 관심을 끈 주요 뉴스

    - 미국 국무부가 러시아의 영국 이중 스파이 암살 기도에 관련해 제재를 부과하기로 했다. 오는 22일부터 발효되는 이번 제재는 국가 안보에 민감한 미국 재화와 기술의 러시아 수출을 제한하는 내용이다.

    러시아는 지난 3월 영국의 전직 이중 스파이 세르게이 스크리팔과 그의 딸을 신경작용제로 살해하려 했다는 의혹을 받았고, 미 국무부는 이 의혹을 인정해 지난 1991년 제정한 화학/생물학 무기 통제 및 전쟁 억제법을 적용했다.

    - 지난주 미 상원 공화당과 민주당 의원들이 러시아를 추가 제재하기 위해 발의한 법안 초안의 세부 내역이 러시아 언론에 의해 공개됐다.

    이날 러시아 경제매체 코메르산트가 관련 법안이라고 공개한 전문에는 러시아 국채 보유를 제한하고 미국에서 러시아 국영은행들의 영업을 제약하는 내용이 담겼다.

    러시아의 미국 선거 개입과 시리아 및 우크라이나에서의 행위 등을 징벌하기 위해 발의된 이 법안에 대해 공화당의 린지 그래엄 상원의원은 "지옥으로부터의 제재 법안"이라고 비유했다.

    - 중국 상무부는 석유 제품과 철강, 자동차, 의료장비 등 160억달러 규모의 미국산 제품에 대해 25%의 관세를 23일부터 부과하기로 결정했다고 밝혔다. 전일 미국이 오는 23일부터 중국산 제품 160억달러어치에 대한 관세를 부과한다고 전날 발표한 데 따른 맞대응 조치다.

    중국은 지난 3일에는 미국산 제품 600억달러어치에 5~25%의 보복 관세를 물리겠다고 발표한 바 있다.

    - 사우디아라비아 중앙은행과 국영 연기금들이 해외 위탁 운용사들에게 캐나다 주식과 채권 등 캐나다 자산을 비용에 상관없이 팔라고 지시했다고 파이낸셜타임스(FT)가 보도했다.

    캐나다가 사우디 당국이 체포한 인권운동가들의 석방을 요구하자 두 나라의 외교 관계가 급격히 악화하면서 발생한 일이다. 사우디는 캐나다의 요구는 내정간섭이라고 반발하면서 캐나다 대사를 추방하고 신규 교역을 중단하는 등 보복 조치를 취했다.

    - 리처드 바킨 미국 리치먼드 연방준비은행 총재는 미국 경제가 추가로 정책금리를 올려도 될 정도로 강력하다고 밝혔다.

    바킨 총재는 버지니아주(州) 로어노크 연설에서 현재 정책금리는 정상 수준보다 낮다면서 이같이 말했다. 그는 점진적 금리 인상은 합리적 방식이라고 덧붙였다.

    - 지난주 미국의 모기지 대출신청이 2년반 만에 최저치를 기록했다. 기존주택을 담보로 한 리파이낸싱 대출 신청이 지난 2000년 12월 이후 가장 낮은 수준으로 줄어든 영향이다.

    미국 모기지은행협회에 따르면, 지난주 미국의 모기지대출 신청지수는 전주에 비해 3% 감소한 342.5를 기록했다. 지난 2016년 1월1일 주간 이후 최저치다. 리파이낸싱 대출신청지수는 4.5% 떨어져 927.6을 나타냈다. 리파이낸싱의 비중은 37.1%에서 36.6%로 낮아졌다.

    주택시장 선행지표격인 구입용 대출신청지수는 2% 줄어든 233.1을 나타냈다. 지난 2월16일 주간 이후 가장 부진했다.

    지난주 미국의 30년 만기 고정 모기지대출 평균 금리는 4.84%로 전주와 변동이 없었다. 지난해말 4.22%에 비해서는 높아진 수준이다.

    - 미국 에너지정보청(EIA)은 지난주 미국의 원유재고가 135만1000배럴 줄었다고 밝혔다. 애널리스트들은 333만3000배럴 감소를 예상했다.

    휘발유 재고는170만배럴 감소를 점친 시장 예상과 달리 290만배럴 늘었다. 난방유와 디젤을 포함하는 정제유 재고는 123만배럴 늘었다. 시장에서는 22만배럴 증가를 예상했다.

    오클라호마 쿠싱의 원유재고는 59만배럴 줄었다. 지난주 미국의 산유량은 10만배럴 줄어든 일평균 1080만배럴을 기록했다.

    지난주 미국 정유공장들의 원유 처리량은 일평균 11만8000배럴 늘었다. 정유공장 가동률은 0.5%포인트 올랐다.

    지난주 미국의 원유 수입은 일평균 35만8000배럴 줄었다.

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    3. 금융시장 동향

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    뉴욕증시 3대 지수들이 보합 수준에서 혼조세로 마감했다. 미중 무역갈등 우려를 자극할 만한 소식이 추가로 전해진 가운데 유가마저 급락해 숨고르기를 유도했다. 주요 기술주들이 강세를 보이면서 지수들의 조정은 소폭에 그쳤다. 나스닥은 지난 3월 이후 처음으로 7거래일 연속 상승했다.

    중국이 160억달러 규모의 미국산 제품에 대해 25%의 보복 관세를 물리겠다고 발표한 영향으로 교역에 민감한 종목들이 약세를 보였다. 캐터필러가 1.88%, 보잉은 0.85% 내렸다.

    국제유가가 3% 넘게 급락하면서 에너지업종은 0.76% 밀렸다.

    하지만 정보기술업종이 0.28% 오르면서 증시를 떠받쳤다. 중국의 이번 보복 관세는 이미 예상됐던 일이라서 파장이 제한적이었다. 반등하던 달러-위안 역외환율은 중국의 보복 발표가 나온 뒤로 보합 수준으로 반락했다.

    페이스북이 0.75%, 아마존은 1.29%, 구글 모회사 알파벳은 0.44% 각각 상승했다.

    전날 일론 머스크 CEO의 비상장 전환 검토 발표로 11% 급등했던 테슬라는 2.4% 되떨어졌다.

    S&P 500 편입 기업 중 440곳이 2분기 실적 발표를 마친 가운데 이 중 78.6%는 예상을 웃도는 실적을 발표한 것으로 집계됐다.

    뉴욕증시 11개 업종 중에서 6개 업종이 상승했다.

    미 국채수익률은 무역전쟁 우려와 입찰 물량 부담이 겨룬 끝에 보합권을 나타냈다. 이날 실시된 사상 최대규모, 260억달러어치의 10년물 입찰 수요는 예상보다 강했던 것으로 평가됐다. 입찰 후 10년물 수익률은 2.958%까지 하락했다. 내일은 30년물 180억달러어치 입찰이 실시된다.

    달러인덱스는 무역전쟁 우려로 장 초반 소폭 오르다가 달러-위안을 따라 반락했다. 달러인덱스는 95.5 근처에서 추가 상승이 막히는 모습이 반복되고 있다.

    CME그룹의 <FedWatch> 서비스에 따르면, 연방기금금리 선물 시장에서 오는 9월26일 FOMC까지 금리가 2.00~2.25% 이상으로 인상될 가능성을 96.0%의 확률로 가격에 반영됐다. 올 연말까지 금리가 2.25~2.50% 또는 그 이상으로 인상되어 있을 확률은 71.0%로 반영됐다. 현재 금리 목표범위는 1.75~2.00%이다.

    뉴욕증시 변동성지수(VIX)는 0.73% 하락한 10.85를 기록했다.

    - 다우 : 25583.75(-45.16, -0.18%)

    - 나스닥 : 7888.33(+4.66, +0.06%)

    - S&P 500 : 2857.70(-0.75, -0.03%)

    - 미 국채 10년물 수익률은 0.6bp 하락한 2.967%를 기록했다. 2년물 수익률은 전장과 같은 2.674%를 나타냈다. 수익률곡선은 조금 평평해졌다. 10년물과 2년물 스프레드는 29.3bp를 나타냈다. 30년물 수익률은 3.114%로 0.4bp 하락했다. 5년물 수익률은 2.836%로 0.5bp 내렸다.

    - 달러인덱스는 95.078로 0.14% 하락했다. 달러-엔은 0.37% 내린 110.96엔에 거래됐다. 유로는 1.1614달러로 0.15% 상승했다. 달러-위안 역외 환율은 6.8242위안으로 0.07% 상승했다. 6.8475위안까지 반등했다가 중국의 보복관세 발표이후 레벨을 낮췄다. 파운드는 노딜 브렉시트에 대한 우려가 커진 영향으로 약 1년만의 최저치로 밀렸다. 0.38% 내린 1.2888달러를 기록했다. 달러는 스위스프랑에 0.24% 내렸고, 루니에는 0.30% 하락했다. 사우디가 캐나다 자산을 팔고 있다는 소식에도 루니는 달러에 대해 올랐다. 달러는 이머징 통화에 대해서는 강세를 나타냈다. 미국의 제재 우려가 중첩되며 러시아 루블 환율은 3.1% 급등했다. 심리적으로 중요시되어 온 65루블선을 뚫고 올라가 2016년 11월 이후 최고치를 경신했다. 터키 리라화 환율은 0.55% 올랐고, 브라질 헤알 환율은 0.47% 상승했다. 남아공 랜드화 환율은 0.56% 올랐다. 멕시코 페소 환율만 0.11% 내렸다.

    - 국제유가가 3% 넘게 급락했다. 미국 서부텍사스원유(WTI)는 2.23달러, 3.22% 내린 배럴당 66.94달러를 나타냈다. 브렌트는 2.37달러, 3.17% 하락한 배럴당 72.28달러를 기록했다. 중국이 미국산 석유 제품에 보복 관세를 물리기로 한 점이 악재로 작용했다. 중국의 7월 무역 통계에서 원유 수입이 앞선 두 달의 감소를 딛고 소폭 증가한 것으로 나타났지만, 여전히 적은 수준에 머문 것도 유가 하락 압력을 가중했다. 미국의 원유재고가 시장 예상보다 적게 줄어든 것도 부정적 영향을 미쳤다. ☞ 관련기사: [원유마감] 국제유가 3% 이상 급락…"악재 3박자"

    - 구리가격이 소폭 하락했다. 미국이 오는 23일부터 중국 상품 160억달러어치에 대한 추가 관세 부과를 개시한다고 발표해 구리 수요 하락 우려를 높였지만, 달러화가 약세를 나타내 낙폭이 제한됐다. 런던금속거래소(LME)에서 구리는 공개호가 거래에서 0.1% 하락한 톤당 6168달러를 기록했다. 알루미늄은 장중 3% 오른 톤당 2113.50달러를 기록하며 2주 만에 최고치를 나타냈다가 2106달러에 거래를 마쳤다. ☞ 관련기사: [금속마감] 구리 소폭 ↑…무역 우려 < 美 달러 약세

    - 미국의 대두 선물가격이 상승했다. 미 농무부의 품질 평가가 나빠진데다, 향후 수주 동안 미국 중서부 내 서부지역에 고온건조한 날씨가 이어지리라는 전망이 나온 영향이다. 중국의 대두 가격이 상승세인 점도 미국산 대두에 호재다. 세계 최대 기름 생산용 콩 수입국인 중국이 수입을 재개할 신호로 해석될 수 있기 때문이다. 시카고상품거래소(CBOT)에서 거래된 11월물 대두는 4-3/4센트 오른 부셸당 9.10-1/2달러에 거래됐다. 12월물 옥수수는 1/2센트 상승한 부셸당 3.85달러를 기록했다. 9월물 연질 적동소맥은 1-3/4센트 오른 부셸당 5.70달러를 기록했다. 9월물 경질 적동소맥은 4-3/4센트 상승한 부셸당 5.84-1/4달러를 나타냈다. ☞ 관련기사: [곡물마감] 대두↑…기상전망 악화 + 中 대두가격 급등

    - 금값이 상승했다. 금 현물가격은 0.2% 상승한 1213.14달러에 거래됐다. 금 선물가격은 전장보다 2.70달러, 0.2% 오른 1221달러에 거래됐다. 은 가격은 0.6% 상승한 온스당 15.42달러를 기록했다. ☞ 관련기사: [귀금속마감] 금값 상승…美·中 무역 긴장 속 달러 약세

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