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[China Express]阴阳合同(음양계약)의 전성기가 저물면

페이스북 트위터 미투데이 구글 싸이월드 요즘 오상용 기자 [기사입력 2017-12-05 오후 5:49:01 ]

  • 로이터가 중국 부동산 시장의 해묵은 매매 관행에 대해 장문의 기사를 실었다. 세금을 덜 내고 대출금을 더 얻기 위해 이중, 삼중의 가짜 계약서를 쓰는 관행(음양계약: 阴阳合同)에 대한 것이다.

    새로운 내용은 아니다. 당국도 틈틈이 은행들에게 통지문을 하달한다. 가장 최근 예로 지난 9월 은감회는 모기지 집행시 계약 진위를 철저히 가려내고, 다운페이먼트 자금 출처도 캐내도록 명했다.

    다만 이런 사기가 적발돼도 사법당국은 딱히 처벌하지 않는다. 너무 보편적으로 활용되는 금융사기(?)라 일일이 잡아들이면 감옥이 차고 넘친다. 그러니 모두가 쉬쉬하지만 대수롭지 않게 넘기는 일상화된 사기다. 여기엔 주택 매도자와 매수자, 복덕방, 대출알선업체, 감평사, 은행원 등이 저마다의 배역을 맡고 있다.

    기사에 소개된 몇가지 사례를 추려보자.

    ①업 다운 업 다운 : 주천샤는 작년초 레이야룽의 아파트를 매수했다. 선전시 부촌에 자리한 아파트다. 이 과정에서 3건의 계약서가 작성됐다. 하나는 진짜고, 다른 둘은 가짜다.

    우선 진짜 계약서상에 매매 가격은 649만위안이다. 우리돈으로 10억6300만원 정도다. 그리고 다른 가짜 계약서에는 매매 가격이 700만위안으로 기재돼 있다. 매수자인 주천샤가 은행에서 더 많은 주택대출을 받기 위해 `업(up) 계약서`를 쓴 거다.

    LTV 70%를 적용해 진본 계약서대로면 454만위안까지 대출이 가능하나, 가짜 업 계약서로 485만위안까지 대출 한도가 올라갔다.

    나머지 또 다른 가짜 계약서는 세금을 덜 내기 위한 `다운 계약서`다. 해당 계약서에 기재된 매매가격은 280만위안에 불과하다. 실거래가의 절반에도 못미친다. 덕분에 매수자인 주천샤는 세금을 5만위안 이상 줄였다.

    거래당사자와 복덕방 업자, 감평사, 그리고 대출 알선업자 정도만 알고 넘어갔을 이 사사로운 사기, 즉 음양계약의 내용이 드러난 것은 `주`와 `레이` 사이에 법적 다툼이 벌어졌기 때문이다.

    주(주천샤)는 가짜 업 계약서 덕에 은행에서 더 많이 받은 대출금(31만위안)을 매도자 레이(레이야룽)에게서 돌려받기로 약속했다. 이 내용은 진본 계약서에 기재돼 있다 - 은행이 매도자 계좌에 대출금을 바로 쏘아주기 때문에 대출이 집행되면 `레이`가 31만위안을 `주`에게 돌려주는 내용이다.

    그런데 `레이`가 약속을 어기고 돈을 돌려주지 않았다. `주`는 `레이`를 상대로 선전 법원에 소송을 낸다. 항소심끝에 `주`는 돈을 돌려받게 됐는데, 둘의 계약서 조작과 사기 행각에 대해 사법부는 별다른 조치를 취하지 않았다.

    레이측 변호인은 "레이가 애시당초 돈을 떼먹을 생각은 없었고, `주`가 일부 계약대금 지불을 연체하는 통에 화가 나서 그런 것"이라고 해명했다.

    ②대출한도는 감평사가 정한다? : 홍콩에 거주하는 `후`씨의 선전시 주택 매입 과정도 보자. 그는 당장 융통할 자금이 많지는 않았다. 넘쳐나는 게 모기지니 은행 돈으로 사겠다는 마음을 먹고 감평사를 찾았다. 그리고 그에게 2만위안(3000달러)을 찔러줬다. 그랬더니 그가 매입하려는 주택의 감평액이 40% 뛰었다.

    덕분에 그는 은행에서 실제 가능액 보다 126만위안 더 많은 자금을 끌어올 수 있었다.

    후씨를 도운 감평사는 이름있는 지수연구원(Centaline)에 소속된 감평사다. 물론 지수연구원측은 그런 계약건은 존재하지도 않는다고 해명했다. 그런데 부동산정보업체 E-하우스에 근무하는 한 베테랑 중개인은 자기가 소개한 고객의 50% 가량은 이런 식의 크고 작은 허위 감평과 사기 계약서로 집을 매매한다고 전했다.

    ③설계자는 은행원 : 그렇다면 은행원은 모를까. 그럴리가. 몇몇 친절한 은행원은 음양계약서 활용법(이를 통해 대출을 더 받고, 세금을 아끼는 방법)을 소상히 알려준다.

    은행은 개인들에게 주택 리모델링 비용을 대출할 수 있다. 다만 해당 자금은 주택 매입대금으로 쓰이지는 못한다. 이 자금을 매끄럽게 주택매입 자금으로 끌어오기 위해 대출 알선업체는 위장 회사를 운용한다.

    은행에서 빌린 자금이 실제 리모델링에 쓰였음을 보여주는 계약서와 영수증을 끊어주고, 중간 수수료를 떼고 해당 리모델링 대금(대출금)을 고스란히 원 대출자에게 돌려주는 것이다. 그러면 리데모델링 용도로 빌린 자금은 이제 날개를 달게 된다.

    후난성에 사는 리룽텅이 마이비샤의 광저우 주택을 매입하려던 과정에서 이런 사기계약이 적발됐는데, 법원 기록에 따르면 해당 대출알선업체와 부동산 중개인은 은행원이 알려준 방법대로 한 것이라고 진술했다.

    1. 흔한 마무리

    이런 기사의 흔한 마무리는 집값이 오를 때는 숱한 음양계약을 깔고 앉은 거래들이 별 탈이 없이 유지되지만 집값이 꺾이기 시작하면 여기저기서 문제가 속출할 수 있다는 것이다. 은행 입장에선 실제 담보가액 이상으로 돈을 빌려준 만큼 모기지 건전성이 쉽게 위협받을 수 있다.

    교과서적인 이야기다. - 사실 집값이 많이 하락하면 사기 계약이 포함됐든 말았든 은행 건전성에 문제가 발생한다.

    부동산 버블을 우려하는 목소리가 나올 때마다 중국 당국이 흔히 하는 이야기는 "다운페이먼트가 집값의 30~40%라(LTV가 60~70%라) 집값이 30% 넘게 폭락하지 않는 이상, 큰 문제가 없다"는 것이다. 물론 그간 현지 언론 보도를 보면 이런 다운페이먼트 조차도 제3의 금융회사(대부업체, 시골은행, 지하금융)를 통해 조달되는 경우가 허다하다.

    ⓒ글로벌모니터

    눈여겨 볼 것은 올들어 10월까지 개인들의 소비자대출이 연초 대비 243% 급증해 1조6000억위안에 달하고 있다는 점이다. 물론 아이폰을 사고 자동차를 사고, 해외 관광을 다녀오기 위해 해당 대출을 이용한 이들도 있을 것이다. 그러나 장담컨데 저 돈의 상당액이 다운페이먼트를 충당하는데 써였을 게다.

    최근 은감회가 일반 소비자 대출이 부동산 투기자금으로 전용되지 않도록 각별히 유념하라고 은행들에게 통지문을 날린 이유다. 그런데 은행들이 적극적으로 협조하지 않는 한 꼬리표가 없는 돈을 사후적으로 가려내기란 쉽지 않다 - 친절하게 다양한 음양계약을 설명해 주고 있는 은행이 있는 한.

    2. 주택정책의 시사점

    결국 많은 게 주택 시세에 달렸다. 집값 하락세가 완연해지고 그 기간이 연장되기 시작하면 전술한 다양한 기법들도 자취를 감출 것이다. 다만 당국이 주장해온 버퍼(LTV 완충)가 온전하지는 않은 만큼 집값 하락에 따른 금융권과 실물경기 충격은 당국의 예상 시나리오를 벗어날 수 있다.

    당국도 이를 모를리 없다. 그러니 전술한 음양계약의 만연한 사례들을 보면서 새삼 드는 생각은 당국은 결코 집값이 큰 폭으로 떨어지는 것을 감내하지 못할 것이라는 점이다. 투기근절 규제와 주택공급대책, 임대주택 확대책 등을 활용해 가며 수년에 걸쳐 주택 시장이 보합 또는 완만한 하락세를 연출하도록 하는 게(연착륙) 여러모로 최선이다.

    ⓒ글로벌모니터

    더구나 앞서 소개한 바 있듯 도이치방크에 따르면 지난 2016년 한해 동안의 집값 상승만으로 37개 대도시의 가계 자산은 24조위안이 늘었다. 이렇게 늘어난 자산은 소비를 떠받치는데도 일조해왔다. 집갑 급락이 가계 소비심리에 미칠 영향을 당국도 간과하지 못한다.

    물론 가격이라는 게 당국 뜻대로 순순히 통제되는 것은 아니다. 당장 사지 않으면 난리 날 것 같던 심리가 당장 팔지 않으면 죽을 것 같은 심리로 돌변하면 주택시장은 당국의 손아귀를 완전히 벗어나게 된다. 그런만큼 저들이 용인할 수 있는 집값 하락폭이란 것은 더 제한적이기 쉽다.

    3. 금융시장

    상하이종합지수는 0.2% 내린 3303에 거래를 마쳤다. 대형주 중심의 CSI300지수는 0.52% 상승했다. 대형 금융주와 중소형 기수줄 사이의 희비가 계속 엇갈리고 있다. 금융주들이 비교적 큰 폭으로 오르고 있는 반면, 기술주 진영은 부진한 흐름이다.

    선전종합지수는 1.89%, 스타트업 중심의 CHINEXT지수는 2.18% 하락했다. 간밤 나스닥 기술주 부진이 상하이와 도쿄 증시 등 아시아 기술주 전반으로 이어졌다.

    이날 차이신/마킷이 발표한 중국의 11월 서비스업 PMI는 51.9를 기록, 전달 51.2에서 상승했다. 지난 8월이래 최고치였으나 증시에 큰 영향을 주진 못했다.

    상하이 선물시장내 Rebar 가격은 쉬어갔다. 우리시간 오후 4시20분 현재 거래량이 가장 많은 5월물 rebar는 0.35% 하락해, 톤당 4025위안을 기록했다. 다롄 철광석 선물 시세도 주춤한 상태다.

    4. 국채 수익률의 새 기준 SKY

    한편 이날 중국 당국은 새로운 국채 수익률 벤치마크를 도입했다고 밝혔다. 리스크 프라이싱을 좀더 정밀히 하기 위해서라고 설명했다. 상하이 핵심 일드(Shanghai Key Yield : SKY)로 명명한 새로운 벤치마크에 따르면 전날 10년물 국채수익률 마감가는 3.8902%다. 직전 기준치 3.910% 보다 낮다.

    ⓒ글로벌모니터

    재정부는 "SKY가 본토 국채수익률의 벤치마크 역할을 할 것"이라며 "인민은행과 재정부 홈페이지에도 고시될 것"이라고 밝혔다. 이어 "IMF 역시 SKY 3개월물을 SDR내 위안화의 기준금리로 책정할 것"이라고 덧붙였다.

    중국내 시장 금리가 단기 급등세를 연출했던 시점이라 당국의 이번 조치는 시장 금리를 좀 더 통제 범위안에 넣고 싶다는 바람이 투영됐을 수 있다. SKY 금리는 3개월~10년물까지 산출되며, 예탁원 산하기간이 산출을 맡는다.

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